修但幾咧！身為房仲的我告訴你別賣房！在知道這些賣房風險前，請你先別衝動
Hi大家好我是瑞瑞 歡迎來到林口專業房仲
今天要跟大家聊聊賣房有什麼風險，在知道這先風險前請你不要輕易賣房！
今天瑞瑞將會毫不保留地分享給大家 ～
賣房的你應該要知道的風險記得一定要看到最後，讓你賣房之路順順利利！
市場上有什麼行情
一開始想要賣房你應該會想要知道目前我的房子在現在市場上
有什麼行情？ 能賣到多少呢？最最最！笨的人就是『只問房仲』
我不是說房仲的話不能聽，但是要賣房子的是你，房子也是你的。
這麼大一筆交易金額，怎麼能聽一兩個人的話就決定呢？
難道自己都不用做功課嗎？
自己沒做功課，只聽從仲介給你的資料，
買賣交易後才發現仲介給你的資訊的是價格偏低的，造成低賣悔不當初。
現看在實價登錄這麼方便，又不是像早期知道市場資訊的只有從業人員。
最好的方式是自己做足功課，也可以參考房仲最近成交的資訊來去判斷，
跟房仲溝通討論出一個適合的售價，再去做銷售！
怎麼看實價登錄
政府的實價登錄可能沒有這麼方便，當你要找你的社區的交易資料時，
你可以使用像「樂居」「591」等等的實價登錄網站。
裡面都會幫你整理好最新釋出的成交資訊，尤其樂居還幫你整理成門牌樓層圖列示。
哪一樓哪一戶清清楚楚，甚至連目前有在銷售的物件，都一一顯示出來。
你就可以看跟自己的房子差不多的條件物件，目前都怎麼開價？
實價登錄不准的原因
實價登錄還是沒有辦法顯現最真實的房價原因有下幾點：
1.實價登錄只揭露一般價格：
過高過低不會顯示，所以並不是所有的案件都會揭露價格。
2.樓層、面向、裝潢、坪數、稀有度：
就算是同樣的社區，同樣的房型也是有不同的條件影響著價格，
並不是照著實價登錄上的價格就能同等開價，也許那個屋主賣的是空屋，
但是你的有裝潢有附贈物，這在銷售的時候都是買方會去做評估的～
3.產品類型：
還有一個該注意的部分，通常我們只會看這個社區最高價能賣到多少，
以這個目標去賣。 但是我們要先了解房地產交易的一個特性。
那就是坪數小的物件像是兩房或是一些低總價的物件，通常單價會相對比較高。
而大坪數的產品三到四房，通常單坪售價都會相對比較低。
所以在評估售價的時候要先了解清楚自己的房子算是哪種產品。
而不是直接看最高單價來去做換算喔！
4.區域特性
還有像我們林口區兩房案件都賣得特別快，跟當今人口結構很有關係。
現今大多都是小家庭，隨著房價的攀升，兩房變成最適合的產品買方也比較負擔得起。
等需要多點空間的時候才會換屋成三房四房…由於市面上這類產品比較稀少，
所以才有機會賣到相對好的價格。
稅務上的規劃
接下來還要考慮稅務上的規劃，要賣房子的你需要了解的稅賦，
有土增稅、房地合一稅、財產交易所得稅、重購退稅。
我們最常遇見的就是要使用自住的優惠稅率，每個稅都有它規定的條件，一定要去搞清楚！
不然像之前瑞瑞就有聽過時間沒算好，土地增值稅暴增的慘痛案例。
他是一個三重的老舊公寓，原本出租給人之後有出售的念頭，所以就把戶籍遷入自用。
之後也拿出來賣順利的成交，一切看起來都順順利利。
沒想到後面在處理完稅流程的時候才發現，糟糕！遷入的時間不滿一年。
不能使用自住優惠稅率，最後稅賦整整暴增了50萬….
還有房地合一稅自住一定要滿六年才能享有自住400萬的免稅額，少一天都不行！
而房地合一及土增稅都有重購退稅，每個規定的條件都有需許不同，
像是原本的房子是先生的名子，換屋新買的房子寫太太的名子。
房地合一稅是可以重購退稅的，但土增稅就不可以了！
土增稅一買一賣的所有權人一定要「一模一樣」才能退稅…
所以在賣房之前建議還是要了解清楚，問信任的專業房仲或代書，
或是到國稅局的網站做功課了解清楚，或直接打給他們詢問清楚！
如何開價？
在了解完行情跟有什麼成本後，就要思考該如何開價囉！ 因為目前台灣市場的習慣還是傾向有開價跟底價，因為還是習慣有「殺價」這個習慣。
所以要如何開價開的漂亮也是一門學問，想賣高所以開個天價又會嚇跑買方，連看都不想來看。 開太低又怕守不住價，被殺到見骨怎麼辦？？
建議你可以跟你信任的房仲人員一起討論，
因為只有房仲最貼近市場，知道現在大多數的買方會有什麼想法，像早期的市場，買方都會大砍特砍，出價給你出五折六折七折給你打到骨折！
但先在因為實價登錄越來越發達的原因，買方跟屋主一樣大家都會做功課， 都會參考實價登錄，跟房屋的條件來去做出價，所以漸漸的開價跟底價已經不像以往差距這麼大了。
但因為每個區域的情況不太一樣，所以建議直接問在地經營的房仲會是最好的。
了解委託的種類
如果你想輕鬆賣房，最好的方法就是委託房仲，因為每個房仲手上都有長期經營的買方，
在找房的過程都會越來越清楚想要的房子，精準配案。
如果是自己接洽的話，可能就會遇到各式各樣的買方，有可能只是來看看的， 也有可能自備款根本不夠看了個心酸。
如果要找房仲就要了解委託的種類，一般賣房分兩種委託「一般委託」「專任委託」 有什麼風險跟好處我也會如實告訴你。
一般委託
一般妥託的意思簡單來說就是大家都可以賣，只要跟你簽署一般委託合約，就能替你行銷賣房。 房仲可以賣、屋主自己也可以賣。
好處一次會有比較多的曝光機會，也有機會自己賣掉省了一筆仲介費！
但風險就是，你有很大的機會遇到買方到處探價，去問了所有在銷售的仲介公司。
「這間屋主底價多少願意賣？我聽另一家才說1000萬就賣了啊！ 誰能幫我談便宜我就跟誰下斡拉！」
仲介公司為了怕客戶跑掉，同業破壞是不是就容易沒有守到價格了呢？
曾經就有遇過有一組特別的客戶，屋主說別家仲介價格都談攏了，只差買方出來簽約。
卻不知道為什麼買方就是不出來簽約，使出拖延戰術…
這時候又跑出來一組下更低的斡旋要屋主考慮，同意的話馬上簽約！
結果，事後才發現原來所謂的兩組買方其實是一對夫妻，
老公跟老婆去不同家仲介探屋主底價… 整個就是白一場，浪費了很多時間成本。
專任委託
而「專任委託」就是【只有一個人能賣】 如果你簽署給仲介公司就只有仲介公司團隊能賣，連屋主自己也不能賣。
最怕的就是遇到不積極的房仲，案子接回去之後就擺爛。 沒接到案子之前像追女朋友一樣，天天打電話給你關心你，追到你之後音訊全無？
所以在給委託的時後挑選房仲也要睜大眼睛，選到負責任的人為你服務。 另外專任約有一條的合約內容要去注意，就是你是否同意客戶出價到達底價的時候直接轉定成交。
因為如果買方出價的金額如果達到你理想的價格，也就是我們合約上的底價，就會直接「轉定」。
也就是合約成立的意思，如果這時候反悔不賣就有賠償斡旋金的風險。
相反的如果你不同意直接轉定還是要透過本人簽名確認，就要選擇「不同意」。
如果對斡旋金的賠償方式不太了解的可以看之前這個文章
「什麼是斡旋？該怎麼下斡旋？斡旋與要約差在哪？」
不管是一般約還是專任約，你都要思考清楚是不是真的要賣房，多少價格可以接受？ 不然如果委託仲介賣房撮合成功後又臨時反悔不賣，是要賠償的。
不過如果真的中途真的思考過不想賣了，還是要好好的跟仲介這邊溝通協調取消合約， 畢竟仲介也是花了很多時間成本再幫你做廣告做資料。
那專任約好處的部分就是專人負責只有一個窗口，買方想要這間房只能透過接案得仲介， 所以價格容易守著，比較不容易同業破壞。
而且通常房仲也比較願意花更多的時間資源花錢打廣告在專任約上， 因為有的人會想一般約我廣告這麼努力，結果到最後被同業賣掉的心態， 所以如果想省麻煩專任約也是個不錯的選擇。
成交後容易遇到的問題
當找到合意的買方之後，要注意以下幾種是比較常見會遇到的情況，
像是「瑕疵擔保」、「附贈傢俱」的情況。
首先我們買賣房物最常遇到爭議的就是漏水保固的問題，
「民法365條」規定交屋後五年內如果買方發現有漏水瑕疵時，
六個月內要向像屋主提出請求賠償或解約。
但是在交屋的時候往往有些漏水無法檢查出來，有時候屋主根本也不知道有漏水，
因為很難去查證到底漏水是什麼時候才發生的。
所以一般實務來說，我們會是以交屋後半年內要跟前屋主提出對房子現況有異議，
但如果超過這個時間就比較難去溝通要前屋主負責。
所以如果房子有漏水的情形，建議還是要一一檢查如實告知買方，
像我們從業人員幫屋主買賣房屋，一定會做不動產說明書，裡面有房子的詳細資料。
除了房子的基本資料外，還有現況說明書，裡面會紀錄房子相關的資料，
從管理費多少到有現況無漏水情形？
等等近80個問題我們都會一一詳細製作成資料讓買方清楚，
因為買方清楚了解後依然願意購買，後續才不用花太多時間成本去做協調。
附贈家具的部分，建議一開始就跟仲介討論好，什麼要帶走什麼要留下給買方。
這樣在銷售的時候也能跟買方明確有利於銷售。
不然常常會遇到很搞笑的狀況，一般中古屋買賣固定式裝潢，無法移動的設備都會留下來。
曾經就有聽過在交屋的時候原屋主居然把整個「馬桶」拆走， 你能想像仲介跟買方當下ＳＨＡＫＥ的表情嗎？ 所以還是一開始溝通紀錄清楚是最好的！
賣房其實還是有很多眉角要去做注意，今天瑞瑞簡單做個分享。 望能夠幫助到想要賣房的你，如果想瞭解更多關於賣房的細節歡迎你聯絡我們諮詢唷！
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